De terugkeer van vastgoed, tot slot de prijzen dalen!

Bouw van natuurlijke of ecologische habitat: plannen, ontwerp, advies, expertise, materialen, geobiologie ... Huis, constructie, verwarming, isolatie: u heeft zojuist één of meerdere offertes ontvangen. Kunt u niet kiezen? Geef hier uw probleem aan en wij adviseren u bij de juiste keuze! Hulp bij het lezen van DPE of diagnostiek van omgevingsenergie. Hulp bij aan- of verkoop van onroerend goed.
Christophe
Modérateur
Modérateur
berichten: 79126
Inschrijving: 10/02/03, 14:06
Plaats: planet Serre
x 10974




par Christophe » 28/08/08, 14:26

Wat verklaart deze bubbel van het begin van de jaren 90 precies?
0 x
Avatar de l'utilisateur
crispus
Éconologue goed!
Éconologue goed!
berichten: 401
Inschrijving: 08/09/06, 20:51
Plaats: Rennes
x 1




par crispus » 28/08/08, 16:51

Christophe schreef:Wat verklaart deze bubbel van het begin van de jaren 90 precies?


De 85-90 bubbel of barst hij?

Het zou nodig zijn om de evolutie van de bankrentevoeten, gecorrigeerd voor inflatie, te vergelijken. Rond 2001-2002 was dit percentage bijna negatief: lenen tegen 2% was goedkoper dan sparen bij inflatie van 3% (indicatieve cijfers).

Historisch gezien heeft onroerend goed, zoals blijkt uit de Friggit-grafiek, een substantieel stabiele waarde op de lange termijn: vandaar het aura van "veilige haven", zoals goud.

Maar daarnaast is vastgoed uniek als spaarproduct:

- Het is de enige die een particulier kan kopen met "leverage", op krediet op lange termijn. Probeer 20 jaar te lenen om goud te kopen : Lol:

- het genereert huren die de inflatie volgen, aangezien ze traditioneel de evolutie van de lonen volgen, of die momenteel zelfs overtreffen. Stockdividenden zijn veel volatieler.

We moeten nog een laatste, vernietigend ingrediënt toevoegen: de fiscale stimulans.

De Mehaignerie-wet (1985-89) stond de eigenaar toe om alle leningrente af te trekken voor een nieuw onroerend goed bestemd voor verhuur. En de rente was destijds erg hoog, rond de 10%! Nogmaals, "gratis geld" voor de belegger.

Deze financiële meevaller heeft de hoogtijdagen gemaakt van ontwikkelaars die hebben geprofiteerd van de groeiende vraag om de prijs per m² van nieuwe huurwoningen verder op te drijven.

Er was geen reden waarom huren duurder zou zijn dan wonen? Ook hij is verbrand! Als gevolg hiervan stemden de verkopers de prijs van het oude af op die van het nieuwe, geholpen door de door de ontwikkelaars overgewaardeerde "bouwkostenindex", waarop de huren werden geïndexeerd. Gelukkig beperkte de wet-Méhaignerie, die de huren regelde, deze ontsporing.

Om meer duiven te plukken, gebruikten we ook SCPI:
"Heeft u niet genoeg geld om een ​​heel appartement te kopen? Uw bankier biedt u aan om aandelen te kopen in zijn Société Civile de Placement Immobilier, die de bouw en verhuur van appartementen voor u regelt".

Deze techniek heeft het ook mogelijk gemaakt om veel kleine spaarders te plukken, die graag rijk willen worden "zoals de groten". : Lol:

De inkrimping van fiscale stimuleringsmaatregelen (wet Perissol) heeft huurwoningen minder aantrekkelijk gemaakt en luidde de doodsteek voor duur vastgoed.

Tegelijkertijd hebben ontwikkelaars ook massaal geïnvesteerd in bedrijfsvastgoed: er zijn hectaren kantoorruimte gebouwd in Parijs... waarvoor geen huurders waren!

Om de oorsprong van deze crash te verbergen, noemden de "experts" deze periode "de Golfcrisis". : Cheesy:

Om deze excessen te zuiveren, waren er magere jaren, ook wel bekend als het "Balladur-tijdperk": strengheid, strengheid... Mensen stopten met investeren om te sparen voor een onzekere toekomst. Ook hier weer aangemoedigd door de staat die de CSG/RDS heeft uitgevonden om dit spaargeld te belasten : Lol:

De illusie van "nieuwe technologieën" bracht dit spaargeld terug "in het circuit": de aandelenkoersen verdubbelden voortdurend, iedereen wilde zijn "pensioen door kapitalisatie" verzekeren door te investeren in een "start-up".

Het product van de harde spaarjaren 1991-96 verdampte zo in 2000-2001.

Om de economie nieuw leven in te blazen en "nieuw geld te verdienen", was er voor besluitvormers geen ander alternatief dan het gebruik van krediet aan te moedigen: spaargelden devalueren en krediet vergemakkelijken door middel van lage tarieven.
Beleggers gebrand op de aandelenmarkt, onwillig om bedrijven in moeilijkheden te financieren, hebben natuurlijk hun toevlucht gezocht tot onroerend goed, een "veilige haven"... We kennen de rest!

De trend van huurinvesteringen (1985-89) werd herhaald in 2003-2007 met het Robien-apparaat, dat de huren minder reguleerde dan zijn voorgangers Périssol en Besson en het zo mogelijk maakte om het "huurrendement" te verhogen.

Opnieuw gingen de initiatiefnemers (Ne***y en consorten) het avontuur aan en boden "Robien" sleutelklaar aan in de stijl van SCPI's: "wij regelen alles: financiering, bouw, verhuur".
De banken hebben hun dochterondernemingen opgericht die zich uitsluitend toeleggen op "onroerend goed": Natixis, enz...

Hun optimistische financieringsplannen, projectie van de uitzinnige evolutie 1998-2004, integreerden stijgende huurprijzen en een sappige meerwaarde bij doorverkoop. Jammie!

Hebzucht heeft veel investeerders volledig verblind. Erger nog, sommige jonge mensen zijn er zelfs in getrapt en rekenden op dit "toekomstige inkomen" om de aankoop van het hoofdverblijf te financieren, wat ze zich niet konden veroorloven zonder een bijdrage gezien de waanzinnige prijzen!

Resultaat van de races: veel "investeerders" realiseren zich dat ze zich gedurende 20 jaar in de schulden hebben gestoken tegen variabele tarieven, voor woningen die in haast zijn gebouwd, in steden waar geen huurvraag is (de grond was daar goedkoper voor de ontwikkelaar), met een huur die 30% duurder is dan het bestaande aanbod (plafond van de Robien-wet).

Zie het M6-rapport "De Robiens van Wrath"

Kortom, de Robien is een fiscale niche die is gebruikt om hokken te financieren! : Cheesy:

Als kers op de taart na een jaar geen huurder, moet de belastingvermindering terug naar de Schatkist.
Ja, hefboomwerking kan veranderen in terugdraaien : Lol:

Dezelfde oorzaken, hetzelfde effect: de promotors hebben hun prijzen afgestemd op de Robien (+30% volgens bepaalde bronnen), terwijl ze tegelijkertijd de prijs van de oude opdrijven... Totdat hij kapot gaat. We zijn er al sinds medio 2007, maar in tegenstelling tot de aandelenmarkt waar het in één dag is geregeld, moet je wachten tot de "uitverkoop" van hun huis 30 of 50% onder de presentatieprijs ligt. Live te zien op TF1 eind 2008 - begin 2009. : Mrgreen:

Om de oorsprong van deze breuk te verbergen, zullen de "experts" het "de crisis van de supprime" noemen. : Cheesy:

Kortom, het zal jaren duren om "nuttig" geld aan te vullen, het geld dat wordt gebruikt om banen te creëren, onderzoek te bevorderen, enz...
:onheil:
0 x
kariboe
Ik leer econologic
Ik leer econologic
berichten: 29
Inschrijving: 05/07/08, 13:31




par kariboe » 28/08/08, 17:07

Crispus schreef: veel "investeerders" realiseren zich dat ze zich gedurende 20 jaar in de schulden hebben gestoken tegen variabele rente

Heeft u cijfers over het aandeel krediet met variabele rente? Het leek me dat deze in Frankrijk nogal anekdotisch waren geworden, precies na de herfst van de jaren 90-91 toen veel eigenaren in de val liepen door dit soort krediet...
0 x
Avatar de l'utilisateur
crispus
Éconologue goed!
Éconologue goed!
berichten: 401
Inschrijving: 08/09/06, 20:51
Plaats: Rennes
x 1




par crispus » 28/08/08, 19:10

kariboe schreef:Heeft u cijfers over het aandeel krediet met variabele rente? Het leek me dat deze in Frankrijk nogal anekdotisch waren geworden, precies na de herfst van de jaren 90-91 toen veel eigenaren in de val liepen door dit soort krediet...

Precies, er is geen variabel tarief in Frankrijk, alleen herzienbare tarieven. : Mrgreen:

Geen officiële bron, ik las gewoon ergens dat, volgens een bankier, de variabelen 20% van de in 2005-2006 verstrekte leningen zouden vertegenwoordigen.

De prijs van onroerend goed steeg continu in 2000-2006 (+10 tot 15% per jaar), inkomens werden meer en meer losgekoppeld van de markt. Sinds 2006 lijken de transactieprijzen stabiel te zijn, dwz de presentatieprijzen zijn blijven stijgen maar zijn meer onderhandeld. Persoonlijk heb ik in 2007 verkocht tegen de prijs van 2005, volgens mijn makelaar.

Banken hebben het principe om geen lening te verstrekken als de maandelijkse betalingen meer dan 33% van het inkomen bedragen. Het is geen wet, sommige "goede dossiers" zouden een schuld van 37% hebben gekregen!

De bank gokt erop dat in geval van wanbetaling, de wederverkoop het bedrag van de operatie dekt, namelijk 110% van de waarde van het onroerend goed (verkoopprijs + makelaarscommissie + notariskosten gefinancierd zonder bijdrage). Sinds de crisis van augustus 2007 is het voorbij, de kredietkraan is opgedroogd...

Het probleem is dat door deze 33% schuld te respecteren, het vanaf 2004 voor een gemiddeld huishouden onmogelijk werd om een ​​woning te kopen zonder bijdrage!

Kopers kunstmatig "oplossen", 2 oplossingen;

- de duur van de lening verhogen: we gingen van 15 naar 30 jaar, sommigen noemden zelfs 50 jaar.

Maar hoe meer de looptijd van de lening toeneemt, hoe meer het aandeel van de rente in de maandelijkse betaling toeneemt! Het tarief van de lening neemt inderdaad toe met de duur ervan. En het aandeel van de rente wordt groter dan het aandeel van het terugbetaalde kapitaal!

Als lenen over 50 jaar bijvoorbeeld niet meer dan € 10.000 extra oplevert dan op 30 jaar, is het nog steeds onvoldoende om een ​​stijging van € 20.000 op te vangen: oplossing verworpen (pfff!).

Tweede oplossing: het variabele tarief. Sommige organisaties hebben er hun specialiteit van gemaakt:

Principe: het financieringsplan wordt gemaakt met een "afroepingspercentage" lager dan de inflatie over een vaste periode (vb: 2% over 1 jaar)
Vervolgens herziening volgens de huidige interbancaire rente (euribor).

Als verhoging (onvermijdelijk aangezien kunstmatig laag tarief), zal de maandelijkse betaling 33% van schuld overschrijden. Sluw, toch?

Om de catastrofe van de jaren '80 en '90 te vermijden, regelt de wet de variabele tarieven strikt: de maandelijkse betaling mag een bepaald plafond niet overschrijden. De uitlenende organisaties hebben dit plafond geïntegreerd door een maximale rentevoet (cap) vast te stellen die dit maandelijkse betalingsplafond (xx%?) respecteert en het mogelijk maakt om de volledige lening terug te betalen over de maximale voorziene looptijd.

Hoe een "variabel tarief" te verkopen: Puur denkbeeldige conversatie : Lol:
Adviseur: uw dossier gaat niet naar een vast tarief, maar u kunt kiezen voor het variabel tarief...

Koper: Ik kreeg te horen dat het gevaarlijk was om tegen variabele rente te lenen?

C: (kijkt geïrriteerd) Ik zei niet Variabel maar Herzienbaar!

A: Hoe werkt het?

C: U betaalt gedurende 20 jaar elke maand een vast bedrag terug.
Stijgt het tarief iets, dan stijgt de maandlast iets, tot een bepaald plafond (bijvoorbeeld: +10%).
Stijgt de rente iets meer, dan loopt de looptijd van de lening weer op (bijvoorbeeld: 30 jaar). Maar het is onwaarschijnlijk (geruststellend)...

Maar als het tarief daarentegen daalt, is het allemaal winst, de terugbetalingsperiode neemt automatisch af.
En hoe dan ook, je inkomen stijgt met de inflatie en maakt de maandelijkse betaling steeds lager (enthousiast).

A: (opgelucht) gaat voor het variabele tarief.

C: zet uw initialen op elke pagina en onderteken aan het einde met "gelezen en goedgekeurd". Je hebt 8 dagen bedenktijd.

A: uh, we konden niet terug naar vorige week, ik heb haast om dit appartement te kopen.

C: (inschikkelijk) maar natuurlijk!


Maar een organisatie die ik niet noem (zie hieronder) had het briljante idee :onheil: om een ​​"afgetopt niet afgetopt" te creëren: de maandelijkse betaling is afgetopt, maar niet het tarief! Zelfs advocaten die het leningaanbod hebben bestudeerd... heel nauwkeurig : Lol: duurde lang om te begrijpen waar het allemaal over ging!

Dankzij wetenschappelijke onbegrijpelijke wendingen hebben sommigen zelfs tegen variabele rente geleend... zonder het te weten! Dit is het geval bij bepaalde beleggingen van Robien waarbij zelfs hoogopgeleiden met gesloten ogen een "sleutelklaar" financieringsplan hebben ondertekend, zonder verder te kijken dan de glimlach van de verkoper of de halslijn van de "vermogensadviseur". : Lol:

Resultaat in de praktijk:

1) de looptijd van de lening neemt toe:

In sommige gevallen is het een negatief eigen vermogen: het maandelijkse renteaandeel wordt groter dan het bedrag van de maandelijkse betaling! Voorbeeld: 1000€ maandelijkse betaling voor 1200€ rente!

De bank zal het niet weggeven: de resterende rente wordt gekapitaliseerd en... het resterende kapitaal van... stijgt elke maand en de rente op dit kapitaal "creëert" idem! :onheil:

2) De looptijd van de lening is eveneens gemaximeerd (bv. 30 jaar). Gevolg: Als de som van de maandelijkse betalingen de lening niet terugbetaalt, moet de koper het resterende kapitaal van de pari terugbetalen... een nieuwe lening natuurlijk! :schok:

Of hoe u een levenslange huurder van uw bankier kunt worden in plaats van een particuliere verhuurder... "Bankadviseurs" zullen zich moeten omscholen in het voorkomen van depressie en zelfmoord... [cynische modus aan] Anders zullen de leningverzekeraars hen op de vingers tikken [cynische modus uit]...

Als je een paar dagen voor de boeg hebt : Lol: u kunt het speciale bestand raadplegen op de forum cbanque (tot nu toe 883 pagina's!), is het leerzaam en verbazingwekkend tegelijk :? :
http://www.cbanque.com/forum/thread1526.html
0 x
oliburn
Ik begrijp econologic
Ik begrijp econologic
berichten: 181
Inschrijving: 30/01/07, 07:59
Plaats: 33 Mérignac




par oliburn » 28/08/08, 19:31

mijn beste Christoffel,

vastgoedprofessionals zijn encu... wat?
Ik vind uw opmerkingen enigszins ............... hieronder
van de waarheid!!! : Mrgreen:
Ik zou liever "hun" zeggen na de eerste twee lettergrepen
Ik ben geen eigenaar en bezit is niet mijn ding
mijn huur is heel redelijk en past perfect bij mij
voor mij is een windblok een windblok, niet omdat
de wet van vraag en aanbod wordt ervaren door ossen
dat ik de stroom moet volgen.
mensen moeten een beetje redelijk zijn!
vandaag is de nieuwe markt met 50% gedaald, maar
raak vooral niet in paniek de weinige eikels die
zouden potentiële kopers zijn, dus de grappenmakers
immo zeggen dat het geen crisis is maar gewoon
herstel naar een normaal niveau... wat
mag niet horen!!! : Roll:
het is irritant!!!
Dernière édition par oliburn de 28 / 08 / 08, 21: 15, 1 keer bewerkt.
0 x
Wees je eigen toorts, je eigen toevluchtsoord, je eigen meester ... "
Avatar de l'utilisateur
Gregconstruct
Econologue expert
Econologue expert
berichten: 1781
Inschrijving: 07/11/07, 19:55
Plaats: Amay België




par Gregconstruct » 28/08/08, 19:58

Christophe schreef:Nou ja, maar hey... er is iets voor, nietwaar? Een mest Ik noem hem mest...dat is alles...


Ik ben het helemaal eens met jou! Ik was het slachtoffer van dit soort ontslagen ... maar dan als werknemer!
Ze beschouwen zichzelf als goden deze mensen.
Nu weiger ik om voor makelaars of ontwikkelaars te werken!


ps: Noem ze geen mest, dat is te goed voor ze! Ik hou van mest voor mijn tuin. Maar als ik promotors of agenten zou moeten begraven, zou ik niet veel tuinieren! Ten eerste, kun je je de grootte van de gaten voorstellen? Twee, ik denk niet dat ik veel ga bevruchten, behalve misschien Monsantos...
0 x
Elke actie geldt voor onze planeet !!!
Christophe
Modérateur
Modérateur
berichten: 79126
Inschrijving: 10/02/03, 14:06
Plaats: planet Serre
x 10974




par Christophe » 29/08/08, 16:41

Crispus schreef:Zie het M6-rapport "De Robiens van Wrath"


Uitstekend filmpje! Behalve dat... Het is geen M6 maar een speciale gezant! ;)

Het laatste nummer van Que Choisir wijdt een dossier:

Belastingvrij onroerend goed, geboorte van een schandaal

Voor de opleidingen Robien en Demessine is het tijd voor de eerste beoordelingen. De excessen zijn schrikbarend. Veel mensen zullen jaren nodig hebben om hun misplaatste investeringen te verwerken.

> Het artikel
Professionals zonder scrupules
Wanneer het negeren van geografie duur is
Beloften die niet waargemaakt kunnen worden
Gooi de handdoek in de ring of vecht
Teksten en afgeleiden
De steden waar het vastloopt
Een mogelijk hoger beroep
Er was eens, in een betoverd land...


http://www.quechoisir.org/Enquete.jsp;j ... css=ARG202

Gregconstruct schreef:ps: Noem ze geen mest, dat is te goed voor ze! Ik hou van mest voor mijn tuin. Maar als ik promotors of agenten zou moeten begraven, zou ik niet veel tuinieren! Ten eerste, kun je je de grootte van de gaten voorstellen? Twee, ik denk niet dat ik veel ga bevruchten, behalve misschien Monsantos...


:schok: In zoverre?

ps: crispus nogmaals bedankt en gefeliciteerd met al deze uitleg!
0 x
Avatar de l'utilisateur
olifant
Econologue expert
Econologue expert
berichten: 6646
Inschrijving: 28/07/06, 21:25
Plaats: Charleroi, centrum van de wereld ....
x 7




par olifant » 29/08/08, 22:01

Ik hoorde een "expert" een paar dagen geleden op de radio (RTBF) zeggen: het zijn niet de prijzen die dalen: het zijn alleen de goedkoopste goederen die vertrekken!
Belangrijke nuance.
Eindelijk...het is een boodschap aan de professionals die voornamelijk verantwoordelijk zijn voor de stijging

ter herinnering: hetzelfde huis ging van 850.000 tot 3.000.000 van 1986 BEF naar 2006 BEF, zonder noemenswaardige aanpassingen, terwijl voor dezelfde periode de index (dus lonen en consumptieprijzen) slechts met 75% steeg
0 x
olifant Supreme Ere éconologue PCQ ..... Ik ben te voorzichtig, niet rijk genoeg en te lui om bespaart de CO2! http://www.caroloo.be
Avatar de l'utilisateur
Gregconstruct
Econologue expert
Econologue expert
berichten: 1781
Inschrijving: 07/11/07, 19:55
Plaats: Amay België




par Gregconstruct » 03/09/08, 10:53

Christophe schreef: :schok: In zoverre?


Ja, op dit moment! Ze moeten in de Middeleeuwen vastgelopen zijn gebleven...

Nou, er zijn waarschijnlijk een aantal echt eerlijke mensen die er zijn, maar ik ben nog steeds op zoek!
0 x
Elke actie geldt voor onze planeet !!!
Christophe
Modérateur
Modérateur
berichten: 79126
Inschrijving: 10/02/03, 14:06
Plaats: planet Serre
x 10974




par Christophe » 25/08/09, 12:19

Pffff! Hoop was van korte duur...

In het tweede kwartaal trekken de nieuwe huizenprijzen weer aan

Françoise Vaysse | 25-08-2009 | 11:32 | conjunctuur

Terwijl kandidaten voor de aankoop van woningen sinds het begin van de crisis op een daling letten, zijn de prijzen van appartementen en huizen gebouwd door ontwikkelaars al weer begonnen te stijgen: + 3% in een kwartaal per m2 voor appartementen (aan 3.369 euro) en + 5,37% voor huizen (aan 247.400 euro gemiddeld), volgens de laatste statistieken van de MEDDM.


Suite en de bron: http://www.lemoniteur.fr/151-conjonctur ... -trimestre
0 x

Ga terug naar "Vastgoed en ecoconstructie: diagnostiek, HQE, HPE, bioklimatisme, natuurlijke habitat en klimaatarchitectuur"

Wie is er online?

Gebruikers die dit bekijken forum : Geen geregistreerde gebruikers en 88-gasten